设为首页 | 收藏本站
 
公司简介 联系方式 支付方式
 
  • 张亚东
  • 首页

    寻找前世之旅
    李冰冰
    林中小屋
    金牌调解
    龙的天空
    死神
    中国残疾人联合会

     

    当前位置: 主页 > 张亚东 >

    绿城中国前八月目标完成率倒数第一张亚东的自信从何而来?

    时间:2020-10-07 18:10来源:未知 作者:admin 点击:
    根据克而瑞研究中心公布的数据,2020年1-8月房企销售目标完成率整体达六成,均值为60.74%。在监测的43家房企中,有18家房企销售目标完成率在六成以上,九龙仓一马当先,滨江、佳兆业和中国金茂也有着不错的表现。 有人欢喜有人愁。完成率不及五成的房企里,

      根据克而瑞研究中心公布的数据,2020年1-8月房企销售目标完成率整体达六成,均值为60.74%。在监测的43家房企中,有18家房企销售目标完成率在六成以上,九龙仓一马当先,滨江、佳兆业和中国金茂也有着不错的表现。

      有人欢喜有人愁。完成率不及五成的房企里,除了富力、远洋,还有绿城中国(以下简称“绿城”)。由于在纳入统计的全口径金额里不包括代建项目,绿城的销售目标完成率仅有38.47%。

      但在2020年中期业绩说明会上,对于年初制定的2020年2500亿的销售目标,绿城董事局主席张亚东表示,会100%完成全年目标,形势好的话甚至会有一定超额。

      张亚东的自信并非没有底气,作为中交集团派来的掌舵人,相比2019年上半年交出的“最差成绩单”,2020年上半年,他带领绿城取得了靓眼的业绩。

      根据半年报披露,截至2020年6月末,集团取得收入238.96亿元,同比上升28.1%;实现净利润31.30亿元,股东应占利润为20.96亿元,股东应占核心利润为24.35亿元。

      销售方面,绿城也是全面提速。2020年上半年,绿城集团累计取得总合同销售面积约431万平方米,同比增长7%;总合同销售金额约912亿元,同比增长23%,位居行业第十;回款率95%,同样处于领先地位。

      拿地方面,绿城进一步扩充长三角和环渤海等核心城市群的土地储备。报告期内,集团新增项目43个,总土地成本约648亿元,新增土地平均楼面价约每平方米6813元。

      获取的土地中,预计新增货值1756亿元,有25%预计可在当年实现销售转化,有效支撑本年度和未来年度销售规模增长。整个2020年下半年,绿城预计整体可售货源约为1308万平方米,可售金额约为2722亿元,真正做到“手中有粮,心中不慌”。

      再者,自中交系上台后,绿城就一直在提高周转率,要求新获取项目拿地至开工4个月,拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月,加快转化货值。也正是凭借着这一点,绿城2019年时就创造了“增长奇迹”。根据克而瑞发布的数据,2019年上半年绿城目标完成率仅为24.77-27.53%,未及三成,但在年末仍提前完成目标。

      更重要的是,与其他风格激进的房企相比,绿城的负债仍保持在合理水平。据半年报显示,虽然绿城总借款为1118.52亿元,较去年有所上升,但集团净资产负债率为66.1%,一年内到期借贷余额为347.88亿元,占总借贷的31.1%;银行存款及现金为628.49亿元,现金短债比为1.8,现金流较为充裕,没有流动性风险。

      尽管与宋卫平执掌绿城时期相比,张亚东终于不用担心“要么没钱,要么没地”,绿城却陷入增长乏力的境地。

      2020年上半年,绿城实现毛利约61.84亿,同比增长3.6%,毛利率25.88%,同比下滑6.11%;公司实现净利润31.3亿元,较2019年同期微增,净利率也由2019年的16.5%下降至13.1%。

      赚的钱更多了,留在口袋里的钱却少了,很大程度上在于绿城高品质的项目一方面抬高了成本,另一方面也拖累了利润。半年报显示,绿城物业销售均价为每平方米21222元,较2019年同期上涨26.8%。

      虽然是因为结转的项目中,义乌桃花源以别墅为主,销售价格较高,杭州桂语江南、济南玉兰花园等位于一二线城市,拉高了销售均价,但绿城的物业销售均价仍然处于房企前列。

      再者,绿城逆势大手笔拿地也在无形中拉升了成本,高涨的财务费用同时蚕食着利润。根据半年报,绿城2020年上半年财务费用高达12.53亿元,同比增长56.37%;仅利息一项,公司半年就支付了38.29亿元,较2019年同期的29.86亿元增加8.43亿元。

      绿城还计提了2.21亿元的减值储备。半年报中提及,对附属公司杭州余杭金腾房地产开发有限公司就其已竣工可出售物业减值拨回0.94亿元,对应收山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限公司款项计提减值人民币3.68亿元。

      媒体报道显示,2020年4月,山东莱芜雪野湖1032套违建别墅因为影响生态环境遭到拆除,绿城的别墅在列。绿城执行总裁耿忠强在2020年中期业绩发布会上表示,虽然事后山东政府也对这次拆迁做了一部分补偿,对投入还是造成了一定损失。

      除此以外,绿城对永续债对依赖也使得后者分走了一部分利润。根据半年报,公司于报告期内实现的31.3亿元净利润中,仅有20.96亿元归属于控股股东,其余划归为少数股东权益。本就不多的控股股东净利润中,永续债又分派6.46亿元,实际归属于控股股东的净利润仅占净利润总额的46.3%。

      这是困扰绿城多年的“老毛病”。为了追求高质量的房产建设,绿城平均存贷期长,资金回笼慢,又要兼顾资产负债率表内的“美化”,只能通过永续债调节负债与资产之间的平衡。而从投资者的角度来看,也无法显示出公司真实的举债情况和偿债能力。

      猛抓业绩的同时,绿城的房屋质量却在下滑。它像一剂慢性毒药,缓慢地感染着绿城的口碑。

      2020年8月,位于江苏南通的绿城晓风印月业主控诉房屋销售过程中故意隐瞒重要信息,导致购买的房子“货不对板”。按照效果图以及销售介绍,房源西侧本来应该是带飘窗的整块大窗户,而现在实际安装的却变成了3块小窗户拼接。据媒体报道,绿城方仍未与晓风印月业主就整改达成共识。

      2020年4月,绿城发布年报的同时,杭州绿城沁园的业主们顶着疫情的压力,冒着大雨来到开发商处维权,结果连绿城的门都没进去。业主们花上千万购置的豪宅,收到的房屋也很糟心:社区入户大堂,变成了物业用房和厕所;外立面线条工艺减配,铝扣板表面坑洼不平;阳台宽度大面积缩水,说好的1.8米宽景大阳台,缩水到净宽只有1.35米;厨房配置缩水有业主自嘲:外立面的平整度,像西湖的水波。

      媒体做过梳理,近几年来,绿城的房屋质量维权事件不胜枚举。先是杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城理想城等项目,因为外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等问题登上中国房地产报发布的百强房企项目工程质量黑榜,后有绿城六安项目、沁园等项目因为品质、停工等问题遭业主维权。

      “绿城不再是以前的绿城了。”有的业主曾经发文。“细节狂魔”宋卫平虽然因为专注高品质楼盘而险些让绿城置于经营不善的境地,但他也凭借着对质量的苛求赢得了购房者的信任。

      据说在绿城危难之际,全国百万绿城业主纷纷力挺宋卫平。沈阳业主甚至提出提前缴纳10年物业费,青岛业主更等不及地众筹了360万,要帮宋卫平回归。在维权遍地的中国楼市,业主反过来要帮开发商渡过难关的绝对还是奇闻。

      可惜绿城现在需要的还是速度,按照张亚东与管理层们的规划,2025年,绿城将实现销售规模5000亿元。届时,行业前十的名单里,又多了一家会挣钱的房企;至于专注于造好房子的绿城,早就远去了。

      以上内容与证券之星立场无关。证券之星发布此内容的目的在于传播更多信息,证券之星对其观点、判断保持中立,不保证该内容(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关内容不对各位读者构成任何投资建议,据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。

    (责任编辑:admin)
    相关内容:
    http://www.xxoox21o.cn易发官网的宗旨:市场永远在变,我们的承诺永远不变,平台将热忱欢迎国内外客商前来洽谈贸易与合作!官方网站推荐共享利益,积极响应国家“一带一路”共创佳绩!易发官网,易发官网平台,易发官方网站